ADVERTENCIA IMPORTANTE

Este documento es una simulación de una asamblea con propósitos educativos. Los nombres, apartamentos, cifras, controversias y votaciones son ficticios.

Nota jurídica y parlamentaria para el lector

La simulación se diseñó tomando como referencia la Ley Núm. 129-2020, Ley de Condominios de Puerto Rico, según enmendada, y principios de procedimiento parlamentario compatibles con una asamblea deliberativa.

También se distingue entre una transcripción y un acta. La transcripción pretende conservar lo dicho, incluyendo intervenciones, mociones, objeciones, instrucciones y decisiones de la presidencia. El acta, en cambio, es el registro formal de los acuerdos y debe contener los elementos exigidos por la Ley de Condominios. Por esa razón, una grabación y una transcripción profesional pueden ser extraordinariamente útiles para reconstruir con precisión lo ocurrido, pero no sustituyen el acta que corresponde preparar, certificar y conservar conforme a derecho.

En materia parlamentaria, el ejemplo utiliza una secuencia formal: reconocimiento por la presidencia, moción, segunda cuando proceda, formulación de la cuestión, debate, enmiendas, cuestiones de orden, votación y anuncio del resultado. El reglamento del condominio es decisivo. Si este adopta expresamente una autoridad parlamentaria, esa autoridad se aplica de forma supletoria siempre que no contradiga la ley, la escritura matriz, el propio reglamento ni acuerdos válidos del Consejo.

Aspectos legales reflejados en la simulación

La asamblea ordinaria anual debe celebrarse por lo menos una vez al año para aprobar el presupuesto anual y los estados financieros; la convocatoria anual requiere, como regla general, al menos quince días de antelación y debe indicar los asuntos a tratar, hora, día y lugar.

La Junta puede requerir la presencia del agente administrador, asesores legales u otras personas que aporten conocimientos sobre temas de la agenda. Esto permite que en una mesa principal o mesa técnica participen, según necesidad, abogado, contador, parlamentario, administrador, taquígrafo de récord y personal de sonido.

Los poderes de representación (“proxies”) deben cumplir los requisitos legales y entregarse con la antelación establecida. El representante por poder tiene derecho al voto, pero la Ley dispone que el poder de representación, por sí solo, no confiere derecho a hacer expresiones o proposiciones.

Determinados titulares morosos pueden quedar temporalmente privados de votar, consentir o expresarse en la asamblea, salvo que se satisfaga la deuda o exista la certificación correspondiente de cumplimiento con un plan de pago aprobado previamente.

Los acuerdos se computan sobre los presentes o representados al momento de la votación cuando aplica la mayoría ordinaria, con reglas distintas para decisiones que exigen unanimidad o dos terceras partes de todos los titulares y de las participaciones.

Las actas deben reflejar, entre otros elementos, lugar, fecha y hora, asuntos propuestos, titulares presentes, forma de convocatoria, resoluciones, votos a favor y en contra y las declaraciones que un titular solicite dejar consignadas. La ley también regula su firma y presentación para corrección.

En condominios con más de veinticinco titulares debe elegirse una Junta con, por lo menos, Presidente, Secretario y Tesorero, y esos cargos deben elegirse separadamente. La elegibilidad y las limitaciones de términos deben verificarse antes de aceptar nominaciones.

TRANSCRIPCIÓN MODELO

PRESIDENTE: Muy buenas noches. Siendo las seis y treinta y un minutos de la tarde del jueves 20 de agosto de 2026, declaro abierta y llamo al orden la Asamblea Ordinaria Anual del Consejo de Titulares del Condominio Mirador del Atlántico. Solicito a todos tomar asiento, mantener los teléfonos en modo silencioso y utilizar el micrófono provisto en el piso en caso de interesar realizar alguna intervención.

Antes de comenzar, estableceremos unas reglas mínimas para proteger el derecho de participación de todos y el récord: nadie hablará sin ser reconocido por la Presidencia; las intervenciones se harán desde el micrófono de piso; cada persona comenzará identificándose por nombre y apartamento; no se permitirán conversaciones paralelas mientras otra persona tenga el uso de la palabra; los comentarios se dirigirán a la Presidencia y no a otro titular personalmente.

La asamblea está siendo grabada y contamos con una taquígrafa de récord de la compañía Ad Verbo Court Reporters para producir una transcripción del procedimiento, al igual que la minuta correspondiente. La transcripción no sustituirá el acta oficial. Si alguien habla demasiado lejos del micrófono, habla encima de otra persona o hace gestos sin verbalizar su posición, eso puede no quedar reflejado en el récord y, por lo tanto, podría no reflejarse adecuadamente en la transcripción o en la minuta oficial de la asamblea.

Solicito a la Secretaria que informe el resultado del registro.

SECRETARIA: El condominio consta de cuarenta y ocho apartamentos. Se registraron personalmente treinta y un titulares. Se recibieron siete poderes de representación dentro del término aplicable. De esos siete, seis fueron validados y uno fue rechazado porque fue entregado esta tarde, fuera del término mínimo requerido. Por tanto, tenemos treinta y siete unidades presentes o válidamente representadas para propósitos de participación y cómputo.

De las treinta y siete unidades, dos titulares se encuentran temporalmente privados de votar, consentir y expresarse por la situación de deuda descrita en la ley, y no consta certificación de pago total ni de plan de pago aprobado con anterioridad a esta asamblea. Esos titulares pueden permanecer como observadores, pero no se contabilizarán como votos hábiles.

PRESIDENTE: Gracias. Para evitar confusión, deseo hacer una precisión. La ley vigente eliminó el antiguo requisito de quórum para estas asambleas. No estamos declarando que existe un «quórum» como condición estatutaria para sesionar; estamos dejando establecido quiénes comparecen y quiénes pueden votar. La Secretaria actualizará el número si alguien entra o sale antes de una votación.

SRA. ANA MORALES: Señor Presidente, Ana Morales, Apto. 7-A. Cuestión de información. ¿Puedo revisar los poderes?

PRESIDENTE: Sí. Los poderes estarán disponibles antes, durante y después de la asamblea para revisión. Le pido coordinar con la Secretaria sin interrumpir el curso de los trabajos.

SRA. ANA MORALES: Gracias.

PRESIDENTE: Para el récord, presento a quienes nos acompañan en la mesa principal y mesa técnica. A mi derecha, la señora Elena Santiago, Secretaria; a mi izquierda, el señor Luis Méndez, Tesorero. Nos acompaña la señora Maribel Torres, agente administradora; el CPA Ricardo Vélez, contador independiente; la licenciada Patricia Negrón, asesora legal del Consejo; el señor Alberto Ferrer, parlamentarista contratado para asesorar sobre procedimiento; la señora Laura Ortiz, taquígrafa de récord de Ad Verbo Court Reporters; y el señor Diego Cruz, técnico de sonido.

Aclaro que los invitados y asesores no son miembros del Consejo de Titulares por razón de su función profesional y no votan. Intervendrán cuando la Presidencia les solicite información o asesoramiento pertinente.

Según la práctica tradicional de este condominio, tendremos un breve acto protocolar. Les invito a ponerse de pie para escuchar los himnos de Puerto Rico y de los Estados Unidos.

[Se reproducen los himnos. Los presentes permanecen de pie.]

PRESIDENTE: Permaneciendo de pie, la titular Carmen Díaz ha aceptado ofrecer una invocación breve y no sectaria.

SRA. CARMEN DÍAZ: Que esta comunidad pueda deliberar con respeto, prudencia y sentido de responsabilidad, reconociendo que nuestras diferencias no eliminan el interés común que compartimos. Amén.

PRESIDENTE: Gracias. Finalmente, guardaremos un minuto de silencio en memoria del señor José A. Ramos, titular del apartamento 4-C, fallecido durante este año.

[Minuto de silencio.]

PRESIDENTE: Gracias. Pueden tomar asiento.

La agenda propuesta fue circulada con la convocatoria. Para que se convierta en la agenda de esta asamblea, corresponde al cuerpo adoptarla. ¿Hay una moción?

SR. MIGUEL COLÓN: Señor Presidente, Miguel Colón, Apto. 12-A. Propongo que se adopte la agenda según circulada.

SRA. SOFÍA LÓPEZ: Sofía López, Apto. 3-B. Secundo.

PRESIDENTE: Ha sido propuesto y secundado adoptar la agenda según circulada.

SR. JORGE PÉREZ: Jorge Pérez, Apto. 8-C. Quiero proponer una enmienda a la agenda a los efectos de añadir que se vote esta noche la instalación de cargadores para carros eléctricos.

PRESIDENTE: ¿Está formulando una moción para añadir ese asunto a la agenda?

SR. JORGE PÉREZ: Sí.

PARLAMENTARISTA: Señor Presidente, antes de tramitarla conviene verificar si la convocatoria dio aviso suficiente de una decisión de esa naturaleza.

PRESIDENTE: Licenciada Negrón, ¿su recomendación?

LCDA. PATRICIA NEGRÓN: La convocatoria menciona «discusión preliminar de infraestructura para vehículos eléctricos», pero no anuncia aprobación de obra, contratación, derrama ni modificación de elementos comunes. Recomiendo permitir la discusión informativa, pero no convertirla en una autorización final que exceda el aviso.

PRESIDENTE: La Presidencia determina que la propuesta puede discutirse bajo asuntos nuevos como estudio preliminar, pero no se someterá esta noche una autorización de obra o derrama que no fue debidamente anunciada. Señor Pérez, ¿acepta que su propuesta se limite a incluir «discusión y referido para estudio de cargadores eléctricos»?

SR. JORGE PÉREZ: Sí.

SRA. MARTA RÍOS: Marta Ríos, Apto. 2-D. Secundo la enmienda.

PRESIDENTE: Debidamente secundada, la enmienda a la agenda queda aprobada. Regresamos a la moción de adoptar la agenda, ahora enmendada. ¿Alguna otra enmienda? No habiéndola, moción para que se apruebe la agenda según enmendada.

SR. MIGUEL COLÓN: Señor Presidente, Miguel Colón, Apto. 12-A. Propongo que se adopte la agenda según circulada y enmendada.

SRA. MARTA RÍOS: Marta Ríos, Apto. 2-D. Secundo la moción.

PRESIDENTE: Se adopta la agenda según enmendada.

La Junta propone reglas especiales para facilitar una reunión de cuarenta y ocho unidades. La Secretaria dará lectura.

SECRETARIA: Regla uno: intervenciones de hasta dos minutos por turno. Regla dos: nadie podrá hablar por segunda vez sobre la misma moción mientras otra persona que no haya hablado solicite turno. Regla tres: toda moción sustantiva deberá formularse afirmativamente y, cuando la Presidencia lo solicite, entregarse por escrito. Regla cuatro: no se permiten ataques personales, imputaciones de motivos ni lenguaje insultante. Regla cinco: las votaciones se harán por voz, mano alzada, lista o papeleta según determine la naturaleza del asunto o disponga el reglamento. Regla seis: en elecciones se utilizará papeleta secreta si hay más de un candidato para un cargo. Regla siete: toda persona deberá utilizar el micrófono e identificarse debidamente con su nombre y número de apartamento para que su intervención quede en la grabación.

PRESIDENTE: ¿Hay moción para adoptar las reglas?

SR. ROBERTO NIEVES: Roberto Nieves, Apto. 6-B. Así lo propongo.

SRA. LUCÍA ORTIZ: Lucía Ortiz, Apto. 11-C. Secundo.

SRA. MARÍA VEGA: Señor Presidente, María Vega, Apto. 5-A. Propongo enmendar la regla uno para permitir tres minutos.

SR. PEDRO SALAS: Pedro Salas, Apto. 9-D. Secundo.

PRESIDENTE: Está ante el cuerpo la enmienda de sustituir dos minutos por tres minutos. Se abre debate limitado a esa enmienda.

SRA. MARÍA VEGA: Tres minutos permiten explicar asuntos complejos sin convertir la intervención en un discurso interminable.

SRA. SOFÍA LÓPEZ: Me opongo. Tenemos una agenda extensa y treinta y siete unidades comparecientes. Dos minutos son suficientes y siempre se puede pedir extensión por consentimiento.

PRESIDENTE: No habiendo más debate, se vota la enmienda. A favor de tres minutos, levanten la mano.

SECRETARIA: Quince a favor.

PRESIDENTE: En contra.

SECRETARIA: Veinte en contra.

PRESIDENTE: La enmienda no prospera. Regresamos a las reglas con límite de dos minutos. Los que estén a favor de adoptar las reglas, sírvanse levantar la mano.

SECRETARIA: Treinta y dos a favor.

PRESIDENTE: Los que estén en contra.

SECRETARIA: Tres en contra.

PRESIDENTE: Quedan adoptadas las reglas especiales.

Pasamos al acta de la Asamblea Ordinaria Anual del 22 de agosto de 2025, circulada previamente. No es necesario leerla completa si el cuerpo dispensa su lectura. ¿Hay objeción a dispensar la lectura?

Se dispensa. Las correcciones al acta no se tramitan como debate sobre si nos gusta lo ocurrido; se corrige el registro para que refleje correctamente lo que ocurrió. ¿Hay correcciones?

SRA. ANA MORALES: En la página cuatro, dice que mi voto fue a favor de la reparación del portón. Yo voté en contra.

SECRETARIA: Revisé la hoja de votación y la grabación. La señora Morales tiene razón. Debe decir «en contra».

PRESIDENTE: Se corrige por no haber controversia. ¿Alguna otra corrección?

SR. JORGE PÉREZ: Quiero que se añada que yo expliqué durante diez minutos por qué la Junta había manejado mal el contrato.

PRESIDENTE: Eso no es una corrección necesaria al acta. El acta registra lo actuado y los elementos exigidos, no una transcripción completa del debate. Si usted solicitó en aquella reunión que una declaración específica constara y así fue ordenado, podemos verificarlo; de lo contrario, no corresponde reconstruir ahora el contenido de su discurso.

SR. JORGE PÉREZ: Entonces solicito que conste mi objeción.

PRESIDENTE: Su objeción a la decisión de la Presidencia queda registrada en la transcripción de hoy. ¿Apela la decisión de la Presidencia?

SR. JORGE PÉREZ: No.

PRESIDENTE: No habiendo más correcciones, el acta queda aprobada según corregida.

PRESIDENTE: Acto seguido, presentaré el informe de mi gestión. Durante el año se completó el sellado parcial de techo aprobado en 2025; se sustituyeron dos bombas de agua; se renovó el contrato de mantenimiento de ascensores mediante comparación de tres propuestas; se implantó un registro digital de suplidores; y se completó la inspección anual del generador. Quedó pendiente la reparación estética del vestíbulo porque la prioridad presupuestaria fue atender filtraciones y equipos esenciales.

También informo que recibimos once querellas internas por ruido, cuatro por estacionamiento indebido y dos por disposición incorrecta de desperdicios. La mayoría se resolvió mediante advertencias. No discutiré nombres ni detalles personales en asamblea abierta.

En materia de seguros, se renovó la póliza matriz luego de evaluar opciones con el corredor. El costo aumentó un ocho punto cuatro por ciento. La Junta solicitó una tasación actualizada del valor de reconstrucción para evitar una cubierta insuficiente.

Ese es mi informe. Lo entrego a Secretaría para archivo.

SR. MIGUEL COLÓN: Miguel Colón, Apto. 12-A. Propongo aceptar el informe del Presidente.

PARLAMENTARISTA: Señor Presidente, una precisión técnica. Un informe puramente informativo normalmente se recibe y se archiva; no es necesario que el cuerpo adopte como propias todas sus expresiones. Si el informe contiene recomendaciones, esas recomendaciones se tramitan como mociones. Puede interpretarse la propuesta del señor Colón como una moción para recibir el informe.

PRESIDENTE: Señor Colón, ¿acepta reformularla como «recibir el informe y ordenar su archivo»?

SR. MIGUEL COLÓN: Sí.

SRA. SOFÍA LÓPEZ: Sofía López, Apto. 3-B. Secundo.

PRESIDENTE: Habiendo sido debidamente secundado, queda aprobado. Pasamos al informe financiero del tesorero y del CPA.

TESORERO: El año fiscal cerró con ingresos operacionales de trescientos ochenta y seis mil cuatrocientos veinte dólares y gastos operacionales de trescientos setenta y nueve mil novecientos diez dólares. El fondo operacional terminó con un excedente de seis mil quinientos diez dólares. El fondo de reserva cerró con noventa y cuatro mil doscientos dólares. Las cuentas por cobrar totalizan veintisiete mil ochocientos dólares, concentradas principalmente en cuatro unidades.

La Junta mantuvo separadas las cuentas operacionales y de reserva. Los estados financieros y el presupuesto propuesto fueron distribuidos con la antelación requerida. Solicito al CPA Vélez que explique el estado financiero.

CPA – RICARDO VÉLEZ: Mi intervención se limita a explicar la información financiera preparada para el Consejo. El mayor cambio fue el incremento en seguros, energía y mantenimiento de ascensores. También identificamos que conviene fortalecer el procedimiento de órdenes de compra para que toda factura no recurrente tenga evidencia uniforme de autorización.

SRA. MARTA RÍOS: Marta Ríos. ¿Eso significa que hubo pagos no autorizados?

CPA – RICARDO VÉLEZ: No he dicho eso. Dije que el control documental puede ser más uniforme. Una deficiencia de documentación no equivale automáticamente a un desembolso impropio.

SR. JORGE PÉREZ: Pero aquí siempre se esconden cosas.

PRESIDENTE: Señor Pérez, no tiene el uso de la palabra. Además, le recuerdo la regla contra imputaciones generales de conducta. Si tiene una pregunta concreta, solicite reconocimiento.

SR. JORGE PÉREZ: Pido la palabra.

PRESIDENTE: Reconocido. Dos minutos.

SR. JORGE PÉREZ: Jorge Pérez para propósitos de la grabación, Apto. 8-C. ¿Puede el Tesorero decir cuánto se pagó al contratista del techo y quién autorizó cada pago?

TESORERO: Cuarenta y ocho mil seiscientos dólares en total, conforme al contrato aprobado. Los pagos se emitieron por etapas contra certificaciones de trabajo. Puedo poner a disposición los comprobantes para revisión en administración; no sería eficiente leer cada cheque aquí.

SR. JORGE PÉREZ: Quiero que conste que no estoy satisfecho.

PRESIDENTE: Así constará.

Los estados financieros anuales sí requieren acción del Consejo. ¿Hay moción?

SRA. ANA MORALES: Ana Morales, Apto. 7-A. Propongo aprobar los estados financieros del año fiscal terminado el 30 de junio de 2026, según circulados y explicados esta noche.

SR. ROBERTO NIEVES: Roberto Nieves, Apto. 6-B, secundo.

PRESIDENTE: Se abre debate.

SRA. MARÍA VEGA: Propongo enmendar para que la aprobación quede sujeta a que la Junta publique en el portal interno, dentro de treinta días, un índice de contratos y pagos mayores de cinco mil dólares, excluyendo información confidencial.

SR. PEDRO SALAS: Pedro Salas, secundo.

ASESORA LEGAL: Señor Presidente, recomiendo separar esa propuesta. La aprobación de estados financieros se refiere a la información del periodo cerrado. La creación de una obligación futura de publicación es una medida administrativa distinta y puede tratarse como moción separada bajo asuntos nuevos.

PRESIDENTE: La Presidencia declara la enmienda fuera de orden como enmienda a la aprobación de los estados, sin perjuicio de que la señora Vega presente una moción principal sobre transparencia cuando lleguemos a asuntos nuevos.

SRA. MARÍA VEGA: Apelo la decisión de la Presidencia.

SR. JORGE PÉREZ: Secundo la apelación.

PRESIDENTE: La decisión de la Presidencia ha sido apelada y secundada. La cuestión ante el cuerpo es si se sostiene la decisión de la Presidencia de tratar la propuesta de publicación como asunto separado. Explicaré brevemente mi razón: la moción introduce una obligación futura que no modifica la exactitud de los estados financieros. Señora Vega, ¿puede explicar su apelación?

SRA. MARÍA VEGA: Entiendo que la condición está relacionada con la confianza que debemos tener antes de aprobar los estados.

PRESIDENTE: Gracias. Se vota: quienes sostengan la decisión de la Presidencia, levanten la mano.

SECRETARIA: Veintisiete.

PRESIDENTE: Quienes no la sostengan.

SECRETARIA: Ocho.

PRESIDENTE: Se sostiene la decisión. Volvemos a la moción de aprobar los estados financieros. ¿Más debate?

A favor de aprobar los estados financieros, levanten la mano.

SECRETARIA: Treinta y uno.

PRESIDENTE: En contra.

SECRETARIA: Cuatro.

PRESIDENTE: Quedan aprobados los estados financieros.

TESORERO: El presupuesto propuesto para 2026-2027 asciende a cuatrocientos doce mil dólares. Incluye el fondo de reserva requerido, aumento en seguro matriz, mantenimiento preventivo de bombas, contrato de generador, seguridad y una partida de ocho mil dólares para evaluación de impermeabilización.

PRESIDENTE: ¿Hay moción para aprobar el presupuesto según circulado?

SRA. SOFÍA LÓPEZ: Sr. Presidente, Sofía López, Apto. 3-B. Así lo propongo.

SR. ROBERTO NIEVES: Roberto Nieves, Apto. 6-B. Secundo.

SR. PEDRO SALAS: Pedro Salas. Propongo reducir de ocho mil a cuatro mil la partida de evaluación de impermeabilización.

SRA. CARMEN DÍAZ: Carmen Díaz. Secundo.

PRESIDENTE: Debatimos la enmienda.

SR. PEDRO SALAS: Ocho mil me parece excesivo para un estudio.

SRA. MARIBEL TORRES: Con permiso de la Presidencia. Maribel Torres, administradora. La cifra no es para un simple vistazo; contempla inspección, pruebas de humedad, informe técnico, estimado de cantidades y asistencia en especificaciones para cotización.

SRA. ANA MORALES: Me opongo a reducirla. Gastamos más cuando improvisamos reparaciones sin diagnóstico.

SR. JORGE PÉREZ: Esto es otra manera de regalar dinero.

PRESIDENTE: Señor Pérez, le llamo al orden. Puede argumentar que el costo es alto; no puede imputar que se está «regalando dinero» sin base y fuera de una pregunta o moción pertinente.

SR. JORGE PÉREZ: Cuestión de orden. Tengo derecho a opinar.

PRESIDENTE: Su punto no está bien tomado. Tiene derecho a debatir dentro de las reglas adoptadas. Continúe si desea explicar por qué considera excesiva la cifra, sin imputaciones personales.

SR. JORGE PÉREZ: Entonces digo que ocho mil es excesivo y debemos pedir tres cotizaciones.

PRESIDENTE: Eso sí está en orden. Se vota la enmienda para reducir la partida a cuatro mil. A favor.

SECRETARIA: Doce.

PRESIDENTE: En contra.

SECRETARIA: Veintitrés.

PRESIDENTE: La enmienda no prospera. Volvemos al presupuesto original.

SRA. LUCÍA ORTIZ: Lucía Ortiz, Apto. 11-C. Propongo enmendar para que la Junta solicite por lo menos tres propuestas para la evaluación, si hay tres profesionales disponibles y cualificados.

SR. MIGUEL COLÓN: Miguel Colón, Apto. 12-A. Secundo.

PRESIDENTE: Esta enmienda no reduce la partida, sino que establece un criterio de contratación. ¿Debate? A favor.

SECRETARIA: Treinta.

PRESIDENTE: En contra.

SECRETARIA: Cinco.

PRESIDENTE: Se aprueba la enmienda. Ahora se vota el presupuesto según enmendado.

SECRETARIA: Treinta y dos a favor; tres en contra.

PRESIDENTE: Queda aprobado el presupuesto anual. Pasamos al informe de la Administradora.

ADMINISTRADORA: Durante el año se procesaron 1,284 órdenes de servicio, incluyendo mantenimiento preventivo. El tiempo promedio de respuesta a asuntos no urgentes fue de dos días laborables. Se implantó un registro de acceso de suplidores y se revisaron los expedientes de contratos y seguros.

Reitero que las emergencias deben reportarse por el número designado y no mediante mensajes personales a empleados. También solicitamos que toda querella que requiera seguimiento se presente por escrito para crear trazabilidad.

SRA. CARMEN DÍAZ: Carmen Díaz. ¿Por qué el elevador dos estuvo fuera de servicio tres días?

ADMINISTRADORA: Falló una tarjeta electrónica que no estaba disponible localmente. Se solicitó por servicio expreso y el equipo quedó operacional tan pronto llegó.

PRESIDENTE: El informe queda recibido y archivado. Pasamos al informe del comité de seguridad y manejo de emergencias.

DR. RAFAEL TORRES: Buenas tardes. Soy el Dr. Rafael Torres, Apto. 14-A. El comité realizó dos simulacros, actualizó la lista de residentes que voluntariamente notificaron necesidades de asistencia y recomendó adquirir radios adicionales para el personal. También recomendamos revisar la iluminación de emergencia de las escaleras.

PRESIDENTE: El informe contiene una recomendación concreta sobre radios. El comité puede formularla como moción.

DR. RAFAEL TORRES: A nombre del comité, propongo autorizar hasta mil doscientos dólares del presupuesto de seguridad para adquirir seis radios y cargadores compatibles.

PRESIDENTE: Una moción de comité no requiere segunda. Se abre debate.

SRA. ANA MORALES: Ana Morales para fines de la grabación. A favor. Durante apagones, los teléfonos celulares no siempre funcionan bien dentro del edificio.

PRESIDENTE: A favor de la moción.

SECRETARIA: Treinta y cuatro.

PRESIDENTE: En contra.

SECRETARIA: Uno.

PRESIDENTE: Aprobada.

TÉCNICO DE SONIDO: Señor Presidente, necesito aproximadamente cinco minutos. El micrófono de piso está produciendo interferencia.

PRESIDENTE: Sin objeción, la Presidencia declara un receso técnico de cinco minutos. No se discutirán asuntos de la asamblea durante el receso. La grabación principal se marcará en pausa una vez la taquígrafa lo indique.

[8:13 p. m. – Receso.]

[8:19 p. m. – Se reanuda la grabación.]

PRESIDENTE: Se reanuda la sesión. Para el récord, durante el receso no se tomó ninguna acción del Consejo. Señor técnico, ¿estamos listos?

TÉCNICO DE SONIDO: Sí.

PRESIDENTE: Llegamos a asuntos nuevos. Señora Vega, usted anunció que deseaba presentar una moción.

SRA. MARÍA VEGA: Propongo que, dentro de los treinta días siguientes al cierre de cada trimestre, la administración publique en el portal interno de titulares un índice de contratos vigentes y pagos individuales mayores de cinco mil dólares, indicando suplidor, objeto, fecha y cantidad, excluyendo información personal o privilegiada.

SR. PEDRO SALAS: Pedro Salas. Secundo.

SR. MIGUEL COLÓN: Miguel Colón. Propongo enmendar «cinco mil» por «diez mil» para no crear un listado demasiado largo.

SRA. LUCÍA ORTIZ: Lucía Ortiz. Secundo.

SRA. MARÍA VEGA: María Vega. Me opongo. Cinco mil no es una cifra pequeña en un presupuesto comunitario.

SR. ROBERTO NIEVES: Soy Roberto Nieves. Estoy a favor de diez mil. Los documentos ya están disponibles para revisión y esto es una herramienta adicional.

PRESIDENTE: Se vota la enmienda de diez mil. A favor.

SECRETARIA: Dieciséis.

PRESIDENTE: En contra.

SECRETARIA: Diecinueve.

PRESIDENTE: La enmienda fracasa. Volvemos a cinco mil.

ASESORA LEGAL: Sugiero que, si se aprueba, conste que la publicación se hará sujeta a redacción de información protegida, datos bancarios, información personal y material cubierto por privilegio abogado-cliente.

SRA. MARÍA VEGA: María Vega. Acepto eso como enmienda amistosa.

PARLAMENTARISTA: Para mantener claridad, aun una enmienda aceptada por quien hizo la moción debe contar con el consentimiento de quien secundó y, una vez la moción pertenece a la asamblea, lo más seguro es someter la modificación al cuerpo por consentimiento unánime.

PRESIDENTE: ¿Hay objeción a añadir la cláusula de protección indicada por la asesora legal? Se incorpora por consentimiento unánime. Se vota la moción según enmendada. A favor.

SECRETARIA: Treinta y tres a favor

PRESIDENTE: En contra.

SECRETARIA: Dos en contra.

PRESIDENTE: Aprobada.

PRESIDENTE: Pasamos al asunto añadido a la agenda: discusión y referido para estudio de cargadores eléctricos. Señor Pérez.

SR. JORGE PÉREZ: Se dirige Jorge Pérez. Tenemos por lo menos nueve vehículos eléctricos o híbridos enchufables. Propongo que la Junta obtenga un estudio eléctrico y tres alternativas de diseño, sin autorizar todavía construcción, contrato ni derrama, y presente el resultado en una asamblea posterior.

SRA. ANA MORALES: Ana Morales. Secundo.

SR. ROBERTO NIEVES: ¿Cuánto puede costar el estudio?

ADMINISTRADORA: No tenemos cotizaciones aún. Precisamente la moción permitiría obtener información.

SRA. CARMEN DÍAZ: Me presento, soy Carmen Díaz. Me preocupa que después nos obliguen a pagar cargadores que no usamos.

PRESIDENTE: Esa preocupación podrá evaluarse cuando exista una propuesta concreta. La moción actual solo ordena estudiar alternativas.

SR. JORGE PÉREZ: Propongo añadir que el estudio identifique modelos de recuperación de costos para que los usuarios asuman el consumo y, en lo posible, el costo atribuible a la infraestructura individual.

PRESIDENTE: Como autor de la moción, está proponiendo una enmienda a su propia moción. ¿Hay segunda?

SRA. ANA MORALES: Secundo.

PRESIDENTE: Se aprueba.

PRESIDENTE: Ahora la moción principal según enmendada. A favor.

SECRETARIA: Treinta y cuatro.

PRESIDENTE: En contra.

SECRETARIA: Uno.

PRESIDENTE: Aprobada. La Junta traerá el asunto de vuelta cuando exista información suficiente y se haya cumplido con cualquier requisito de convocatoria y votación aplicable.

SR. JORGE PÉREZ: Quiero hablar ahora de la multa que me pusieron por el estacionamiento. Fue injusta y el administrador me tiene una persecución.

PRESIDENTE: Ese asunto individual no figura en la agenda y además involucra una controversia administrativa particular. No está en orden convertir esta asamblea anual en una vista sobre su multa.

SR. JORGE PÉREZ: ¡Claro, porque no quieren que la gente se entere!

PRESIDENTE: Señor Pérez, se le ordena cesar la interrupción. Puede utilizar los mecanismos de revisión que correspondan. No continuará con ese asunto ahora.

SR. JORGE PÉREZ: Apelo.

SRA. MARTA RÍOS: Marta Ríos. Secundo la apelación.

PRESIDENTE: La apelación está en orden. La pregunta es si se sostiene la decisión de la Presidencia de excluir la controversia individual de multa por no estar en agenda y por requerir un trámite distinto. Señor Pérez, tiene un minuto para explicar su apelación.

SR. JORGE PÉREZ: Creo que todos deben conocer cómo se aplican las multas.

PRESIDENTE: Gracias. La Presidencia entiende que una discusión general de política podría anunciarse apropiadamente, pero adjudicar su multa particular aquí no procede. Se vota sostener la decisión de la Presidencia. A favor.

SECRETARIA: Treinta a favor de sostenerla.

PRESIDENTE: En contra.

SECRETARIA: Cinco en contra.

PRESIDENTE: Se sostiene. Continuamos.

Entramos a elecciones. Conforme a la ley y al reglamento, los cargos de Presidente, Secretario y Tesorero se elegirán por separado. La secretaría ha verificado preliminarmente la elegibilidad de las personas que han manifestado interés, incluyendo el requisito de estar al día según corresponda y las limitaciones de términos. Cualquier nominación adicional será verificada antes de la votación.

Designo como escrutadores a los titulares Carmen Díaz y Rafael Torres, quienes no son candidatos. La taquígrafa conservará el récord oral; los escrutadores manejarán las papeletas y entregarán una certificación de resultado a Secretaría.

Se abren nominaciones para Presidente.

SRA. SOFÍA LÓPEZ: Nomino a Ana Morales.

SR. MIGUEL COLÓN: Nomino a Carlos Rivera.

PRESIDENTE: Señora Morales, ¿acepta?

SRA. ANA MORALES: Acepto.

PRESIDENTE: Yo acepto la nominación. Para evitar cualquier apariencia de ventaja durante esta elección, cedo temporalmente la presidencia al parlamentarista únicamente para conducir la votación de este cargo, con el consentimiento del cuerpo.

PARLAMENTARISTA: ¿Hay objeción a que conduzca este segmento? ¿Hay más nominaciones para Presidente?

SR. ROBERTO NIEVES: Propongo cerrar nominaciones.

PARLAMENTARISTA: No es necesario cerrar por moción si nadie más desea nominar, pero no habiendo más nominaciones, se declaran cerradas. Cada candidata y candidato tendrá dos minutos.

SRA. ANA MORALES: Quiero una Junta más transparente, con calendario de mantenimiento preventivo publicado y mejor seguimiento de contratos.

SR. CARLOS RIVERA: He servido un término. Deseo completar proyectos de impermeabilización y fortalecer la reserva. Me comprometo a ejecutar los acuerdos adoptados hoy.

PARLAMENTARISTA: Marquen un solo nombre. Doblen la papeleta y entréguenla a los escrutadores.

DR. RAFAEL TORRES: Treinta y cinco papeletas: Ana Morales, veinte; Carlos Rivera, quince.

PARLAMENTARISTA: Ana Morales resulta electa Presidenta para el próximo término. Felicitaciones. Señora Morales, la transición formal se realizará después de completar las elecciones y el cierre de esta sesión.

PRESIDENTE: Retomo la presidencia para completar la reunión.

Se abren nominaciones para Secretario.

SRA. LUCÍA ORTIZ: Nomino a Elena Santiago.

SR. JORGE PÉREZ: Nomino a Marta Ríos.

PRESIDENTE: ¿Aceptan?

SRA. – ELENA SANTIAGO: Acepto.

SRA. MARTA RÍOS: Acepto.

PRESIDENTE: No habiendo más nominaciones, se procede a votar y el conteo de papeletas.

SRA. CARMEN DÍAZ: Elena Santiago, veintidós; Marta Ríos, trece.

PRESIDENTE: Elena Santiago queda reelecta Secretaria.

Se abren nominaciones para Tesorero.

SR. PEDRO SALAS: Nomino a Luis Méndez.

SRA. ANA MORALES: Nomino a Roberto Nieves.

SR. LUIS MÉNDEZ: Acepto.

SR. ROBERTO NIEVES: Acepto.

PRESIDENTE: Procedemos a votar y conteo de papeletas.

DR. RAFAEL TORRES: Roberto Nieves, dieciocho; Luis Méndez, diecisiete.

PRESIDENTE: Roberto Nieves queda electo Tesorero.

El reglamento contempla dos vocales. Para el primer puesto se nomina a Sofía López y, no habiendo otra nominación, resulta electa por aclamación si no hay objeción.

Para el segundo puesto se nomina a Miguel Colón y Carmen Díaz.

Carmen Díaz queda electa vocal.

ASESORA LEGAL: Para el récord, recomiendo que la Junta saliente y la entrante documenten la entrega de llaves, accesos digitales, contratos, libros, estados de cuenta, expedientes y asuntos pendientes. La transición ordenada evita disputas y protege al Consejo.

PRESIDENTE: Así se hará. La Secretaria coordinará una reunión de transición y un inventario firmado.

SRA. CARMEN DÍAZ: Carmen Díaz. Cuestión de información: ¿cuándo entra en vigor el presupuesto?

TESORERO: El primero de septiembre, según el ciclo fiscal y la notificación de cuotas que se circulará.

SRA. ANA MORALES: Solicito que antes de cerrar la Secretaria lea una síntesis de las acciones adoptadas para verificar el récord.

PRESIDENTE: Sin objeción, así se hará.

SECRETARIA: Resumen de acciones: uno, agenda adoptada con inclusión del estudio preliminar de cargadores eléctricos. Dos, reglas especiales adoptadas con límite de dos minutos. Tres, acta de 2025 aprobada según corregida. Cuatro, informe presidencial recibido y archivado. Cinco, estados financieros aprobados. Seis, presupuesto anual aprobado con requisito de procurar tres propuestas para el estudio de impermeabilización cuando haya profesionales cualificados disponibles. Siete, compra de seis radios autorizada hasta mil doscientos dólares. Ocho, política trimestral de índice de contratos y pagos mayores de cinco mil dólares aprobada con salvaguardas de confidencialidad. Nueve, estudio de alternativas para cargadores eléctricos aprobado, incluyendo modelos de recuperación de costos. Diez, elecciones completadas: Ana Morales, Presidenta; Elena Santiago, Secretaria; Roberto Nieves, Tesorero; Sofía López y Carmen Díaz, vocales.

PRESIDENTE: ¿Alguna corrección a ese resumen?

Habiéndose completado la agenda, ¿hay algún asunto permitido que deba atenderse antes de cerrar?

SR. MIGUEL COLÓN: Propongo moción de cierre.

SRA. LUCÍA ORTIZ: Secundo.

PRESIDENTE: La moción de cierre está ante el cuerpo. Los que estén a favor, sí.

PRESIDENTE: En contra, no.

PRESIDENTE: La moción queda aprobada. Siendo las nueve y veintisiete de la noche, se levanta la Asamblea Ordinaria Anual del Consejo de Titulares del Condominio Mirador del Atlántico. Gracias a todos.

[9:27 p. m. – Concluyen los procedimientos oficiales.]

APÉNDICE A – Qué enseña este modelo

Enseña el procedimiento ordenado y organizado de una asamblea ordinaria anual. La Presidencia controla el turno, no el contenido de las opiniones. Una asamblea ordenada exige que la persona que preside reconozca a cada orador, formule con precisión las mociones y mantenga el debate sobre la cuestión pendiente. El control parlamentario no debe utilizarse para silenciar oposición legítima, pero sí para impedir interrupciones, ataques personales, repetición excesiva y asuntos ajenos a la agenda.

La grabación requiere disciplina acústica. Un sistema de sonido no es un lujo cuando el salón es grande o la reunión es contenciosa. La persona que habla debe usar micrófono, identificarse y evitar hablar simultáneamente. Una grabación incomprensible pierde gran parte de su valor probatorio y administrativo; la presencia de una taquígrafa de récord tampoco puede compensar voces inaudibles o ininteligibles; un un procedimiento desorganizado y la pobre atención a los requerimientos de grabación podría hacer que la labor de transcripción de la taquígrafa sea en ocasiones imposible al igual que la preparción de la minuta.

La representación debe validarse antes de comenzar. Los poderes no deben improvisarse en la mesa. La administración y Secretaría deben tener un protocolo previo para fecha, firma, identidad, elegibilidad del representante, límite de representaciones y entrega oportuna. El resultado debe quedar disponible para inspección sin exponer innecesariamente datos personales.

No todo informe necesita una moción de «aceptación». Cuando un informe es meramente informativo, recibirlo y archivarlo suele ser suficiente. Aprobarlo indiscriminadamente puede crear la impresión de que el Consejo adopta cada afirmación del informe. Las recomendaciones contenidas en informes deben convertirse en mociones concretas.

Las finanzas requieren decisiones claras. Los estados financieros y el presupuesto anual no deben mezclarse con discusiones vagas. La Presidencia debe identificar exactamente qué documento se somete a aprobación, permitir preguntas pertinentes, tramitar enmiendas y anunciar el resultado numérico cuando el método de votación lo permita.

Una cuestión de orden no es un discurso. El punto de orden identifica una infracción de las reglas y solicita una decisión de la Presidencia. Si un miembro discrepa de esa decisión y la materia es apelable, puede apelar para que la asamblea decida. Este mecanismo convierte el conflicto en una pregunta procesal y evita que la discusión se transforme en confrontación personal.

La agenda protege el debido aviso. Una asamblea anual no debe convertirse en un foro para aprobar sorpresivamente obras, derramas o decisiones que requieren aviso específico. Es posible discutir o referir un asunto cuando proceda, pero la acción final debe respetar la convocatoria, la ley, el reglamento y la escritura matriz.

Las elecciones se conducen cargo por cargo. En condominios a los que aplica la exigencia legal, Presidente, Secretario y Tesorero deben elegirse separadamente. La elegibilidad debe verificarse antes de imprimir o aceptar definitivamente una candidatura. Cuando hay competencia, la papeleta secreta reduce presión social y facilita un resultado verificable.

La transición también forma parte del buen gobierno. Una elección no debe terminar con una simple felicitación. Debe existir entrega documentada de libros, accesos, llaves, contratos, cuentas, archivos y asuntos pendientes. La continuidad institucional pertenece al Consejo de Titulares, no a las personas que ocuparon temporalmente los cargos.

Transcripción y acta cumplen funciones diferentes. La transcripción conserva el lenguaje de la reunión y permite verificar qué se dijo; el acta documenta formalmente lo actuado y debe cumplir los requisitos legales. En una controversia, disponer de convocatoria, registro de asistencia, poderes, grabación, transcripción, hojas de votación y acta puede ser mucho más útil que depender de la memoria de los participantes.

APÉNDICE B – Lista de preparación recomendada

Convocatoria firmada, con fecha, hora, lugar y asuntos a tratar; evidencia verificable de envío.

Presupuesto anual y estados financieros distribuidos con la antelación legal aplicable.

Registro actualizado de titulares, porcentajes y direcciones de notificación.

Poderes recibidos, validados y organizados para inspección; resoluciones corporativas y designaciones pro indiviso cuando correspondan.

Certificación previa sobre derecho al voto y cualquier plan de pago aprobado antes de la asamblea.

Agenda propuesta y reglas especiales de debate impresas o proyectadas.

Lista de invitados y asesores, con su función claramente definida.

Dos micrófonos de mesa como mínimo y al menos un micrófono de piso; prueba de grabación antes de abrir la sesión.

Grabador principal y respaldo; memoria, baterías, cables y almacenamiento suficientes.

Taquígrafo/a de récord o servicio de grabación profesional cuando la importancia, complejidad o conflictividad lo justifique.

Papeletas, sobres, bolígrafos, lista de candidatos y escrutadores neutrales para elecciones.

Texto del reglamento, escritura matriz, Ley de Condominios y autoridad parlamentaria adoptada disponibles para consulta.

Formulario para presentar mociones por escrito y hoja para resultados de votaciones.

Plan para recesos, emergencias, acceso de personas con impedimentos y control de ingreso.

Procedimiento de cierre: resumen de acuerdos, custodia de papeletas/documentos, respaldo de audio y preparación del acta.

APÉNDICE C – Fuentes consultadas y advertencia de actualización

1. Oficina de Gerencia y Presupuesto de Puerto Rico, Biblioteca Virtual: Ley Núm. 129 de 16 de agosto de 2020, «Ley de Condominios de Puerto Rico», compilación revisada al 10 de agosto de 2026. Se consultaron especialmente las disposiciones sobre poderes y deberes del Consejo, reuniones y convocatorias, voto y representación, acuerdos y actas, y funciones de Presidente, Secretario y Tesorero.

2. Sistema Único de Trámite Legislativo de Puerto Rico: Ley 157-2026. La ficha legislativa informa firma el 31 de julio de 2026 y efectividad el 28 de octubre de 2026. Esta fecha importa porque la compilación de OGP ya muestra las enmiendas incorporadas.

3. Robert's Rules of Order Newly Revised, 12th edition, sitio oficial. Se consultaron materiales oficiales sobre adopción de agenda, actas, mociones, debate, apelaciones, votación, nominaciones y elecciones. Su uso en un condominio depende de que sea compatible con la ley, la escritura matriz y el reglamento aplicable.

ADVERTENCIA: La legislación de condominios puede cambiar. Antes de utilizar este material como guía para una asamblea real, verifique la versión vigente de la Ley 129-2020, sus enmiendas, el reglamento particular del condominio, la escritura matriz y cualquier decisión judicial aplicable. Este modelo no constituye una opinión legal.

APÉNDICE D – Modelo breve de identificación para una transcripción real

Para facilitar una transcripción profesional, la Presidencia puede leer al inicio una fórmula como la siguiente:

«Toda persona que desee intervenir deberá ser reconocida por la Presidencia, utilizar el micrófono e identificarse por nombre y apartamento. Hable una sola persona a la vez. Evite responder desde su asiento o hablar mientras otra persona tiene la palabra. Estas medidas permiten que todos escuchen y que la grabación y la transcripción reflejen fielmente los procedimientos.»